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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

【学习贯彻党的二十大】武维华：把握新时代新征程新使命，建设中国特色社会主义参政党******

　　连日来，各民主党派、工商联和无党派人士高度关注、持续热议中共二十大，认真学习贯彻二十大精神。大家纷纷表示，要紧紧围绕中共二十大绘制的宏伟蓝图、确立的奋斗目标和作出的战略部署，切实履行好参政党职能，主动参与全过程人民民主实践，在以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的新征程上作出新贡献。即日起，“统战新语”陆续刊发各民主党派中央主席、全国工商联主席和无党派人士代表的学习心声。

　　中共二十大高举旗帜、凝聚力量、团结奋进，必将为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴注入强大动能。习近平总书记在大会上所作的报告，总结历史成就、分析发展大势、描绘宏伟蓝图、制定行动纲领，是一篇闪耀着马克思主义真理光辉的纲领性文献。九三学社完全赞同中共二十大作出的各项决策部署，衷心拥护以习近平同志为核心的新一届中共中央领导集体。

　　从历史性成就中深刻领悟“两个确立”的决定性意义，毫不动摇地坚持中国共产党领导。中共十八大以来，以习近平同志为核心的中共中央，团结带领全国人民攻克了许多长期没有解决的难题，办成了许多事关长远的大事要事，推动党和国家事业取得举世瞩目的辉煌成就。实践证明，新时代取得的历史性成就、发生的历史性变革，归其根本在于有习近平总书记作为中共中央的核心、全党的核心掌舵领航，在于有习近平新时代中国特色社会主义思想科学指引。“两个确立”符合中国实际、反映中国人民意愿、适应时代发展要求，是实现新时代新征程目标任务的根本保证。九三学社将团结引领广大社员深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决做到“两个维护”，更加自觉地在思想上政治上行动上同以习近平同志为核心的中共中央保持高度一致。

　　围绕中共二十大确立的目标任务，找准参政履职的方向和重点。中共二十大报告明确了党的中心任务，并对此进行了宏观展望和重点部署。作为以科学技术界高、中级知识分子为主的中国特色社会主义参政党，九三学社将紧紧围绕落实中共二十大战略部署，聚焦推动高质量发展、科教兴国战略实施、绿色发展等重大问题，深入调查研究，积极建言献策。进一步密切与科技界党外知识分子的联系，及时反映他们的思想动态和利益诉求，支持鼓励他们为科技创新作出更大贡献。

　　准确把握新时代新征程赋予参政党的新使命，加快参政党自身建设。中共二十大报告强调，要巩固和发展最广泛的爱国统一战线，动员全体中华儿女围绕实现中华民族伟大复兴中国梦一起来想、一起来干。作为统一战线的重要组成部分，民主党派面临的形势与任务对自身建设水平提出了更高要求。九三学社将坚持以党为师，加快建设政治坚定、组织坚实、履职有力、作风优良、制度健全的中国特色社会主义参政党。以九三学社中央换届为契机，深化政治交接，巩固政治共识，引导广大社员为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴作出新的更大贡献。

　　(来源：统战新语微信公众号 作者武维华系九三学社中央主席)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）